O redutor de ajuste do IBS e da CBS: a decisão de fim de ano que pode custar caro à sua holding

Um mecanismo pensado para evitar dupla tributação pode virar o oposto disso para quem monta a holding com o mesmo reflexo que sempre usou para economizar ITBI.

Entre as peças menos comentadas da reforma tributária, o redutor de ajuste é também uma das que mais afeta diretamente quem tem imóveis dentro de uma holding patrimonial. Previsto no artigo 257 da Lei Complementar 214/2025, o mecanismo existe para que o IBS e a CBS, que passam a incidir sobre a venda de imóveis a partir de 2027, não tributem a valorização que o bem já tinha antes de esse regime sequer existir.

A lógica é correta e até protetiva. O problema é que, na hora de escolher como calcular esse redutor, o reflexo que serviu bem à holding por anos pode se voltar contra ela, e a decisão precisa ser tomada até 31 de dezembro deste ano, sem volta atrás.

O que o redutor faz, e como ele é calculado

Na venda de um imóvel por um contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, a base de cálculo dos dois tributos não incide sobre o valor total da venda. Dela se subtrai o redutor de ajuste, que corresponde, em linhas gerais, ao valor de aquisição do imóvel corrigido pelo IPCA, somado a itens como ITBI, laudêmio e eventuais contrapartidas urbanísticas ou ambientais pagas na aquisição. Quanto maior o redutor, menor a base tributável e menor o IBS e a CBS devidos na venda. Quanto menor o redutor, maior a base e maior o tributo.

Para imóveis que já pertenciam ao contribuinte antes do novo regime entrar em vigor plenamente, a lei abre uma escolha adicional: em vez do custo histórico atualizado pelo IPCA, o contribuinte pode optar por usar o valor de referência, uma estimativa oficial de mercado consultável no Sinter, e essa opção, feita imóvel a imóvel, é irrevogável e precisa constar até 31 de dezembro de 2026.

O prazo que aperta e a escolha que parece simples mas não é

É exatamente nessa escolha entre custo histórico e valor de referência que mora o risco. Para holdings patrimoniais constituídas há anos, é comum que os imóveis tenham entrado no capital social por valores históricos bem abaixo do mercado atual, prática que durante muito tempo fez sentido como forma de conter a base do ITBI na integralização e, depois, do ITCMD em eventual sucessão.

O reflexo natural, ao se deparar agora com uma nova escolha sobre “valor do imóvel para fins tributários”, é repetir a mesma lógica e optar pelo valor mais baixo possível, no caso, o custo histórico. Só que aqui a lógica se inverte por completo: um redutor baixo não reduz imposto, ele amplia a base de cálculo do IBS e da CBS no momento da venda, porque é exatamente o valor que se subtrai do preço de venda para chegar à base tributável.

Um exemplo torna a compreensão mais fácil: um imóvel adquirido em 2015 por R$ 300 mil, hoje valendo R$ 2 milhões, e vendido em janeiro de 2027 por esse preço, gera resultados bem diferentes conforme o redutor escolhido.

1. Usando o custo histórico atualizado pelo IPCA (uma correção acumulada da ordem de 91% no período), o redutor fica perto de R$ 575 mil, a base tributável em torno de R$ 1,4 milhão, e o IBS e a CBS somados, à alíquota reduzida aplicável a imóveis, resultam em algo próximo de R$ 200 mil.
2. Usando o valor de referência de R$ 2 milhões como redutor, a base tributável some, e o tributo devido nessa venda cai a zero. A diferença entre as duas escolhas, nesse exemplo, gira em torno de R$ 200 mil, decidida uma única vez, sem possibilidade de correção posterior.

Por que isso não é o mesmo jogo do ITBI

O motivo pelo qual esse reflexo é tão arriscado é que ele parte de uma lógica correta em outro contexto, mas errada neste. No ITBI, a holding costuma ser compradora ou receptora do imóvel, e um valor de referência municipal inflado a prejudica, sendo o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, quem consolidou a proteção do contribuinte contra esse tipo de arbitramento excessivo.

No redutor de ajuste do IBS e da CBS, a posição se inverte: a holding é vendedora e é o valor de referência baixo, não o alto, que a prejudica. Tratar as duas situações com o mesmo instinto defensivo é, na prática, abrir mão de uma proteção fiscal real por hábito.

O que fazer antes de 31 de dezembro

O primeiro passo é reunir, para cada imóvel da holding, a documentação que sustenta tanto o custo histórico atualizado quanto o valor de referência oficial, incluindo matrículas, instrumentos de integralização, registros contábeis e o histórico de correção pelo IPCA. O segundo é acompanhar a divulgação dos valores de referência pelo Sinter e, quando esses valores vierem abaixo do que os laudos técnicos e o mercado indicam, impugná-los formalmente dentro do prazo, já que a lei permite essa contestação e a inércia, aqui, consolida a perda.

Por fim, o terceiro passo é entender que a escolha é feita imóvel a imóvel, e não em bloco, o que significa que uma holding com uma carteira variada de bens pode, e normalmente deve, combinar as duas opções conforme o histórico de cada imóvel, em vez de aplicar uma regra única por costume.

Se sua holding tem imóveis e ainda não decidiu qual redutor de ajuste usar em cada um deles, fale com o Dr. Licitante pelo WhatsApp (49) 99142-0559 ou visite drlicitante.com.br antes que o prazo de 31 de dezembro feche essa decisão.